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  【賣屋知識】
委託仲介注意事項:賣屋的委託書怎麼簽?、什麼是不動產說明書?、要約書與斡旋金注意事項、買賣方違約之處理、簽委託契約書、買方反悔不買了,怎麼辦?
 
  更新日期:2014-04-20  
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一、賣屋、賣房子的委託書怎麼簽?

當您決定委託仲介公司賣房子,經紀人會要求與您簽立「專任委託銷售契約書」,已作為充分授權之文件。通常委託書的內容不外乎房地標示、銷售的價格、附贈設備、價款支付方式、雙方權利義務、委託期間、標的物現況說明書等項目。需注意:

1.契約審閱權
賣方簽立委託書時,記得當場請經紀人說明契約內容,也可以請經紀業提供委託契約書,以進行審閱。

2.委託書性質
委託性質大多分成「專任委託」及「一般委託」二種。如果簽訂的是專任委託,賣方就不可再私下出售或委託其他第三者。但是相對也享有更專業的銷售、更多管道曝光及接觸更多潛在買方的機會。

3.委託人權利義務
簽立委託書後,委託人應出具所有權狀影本、身份證影本及鑰匙等物品,並將房屋重要事項簽認於標的物現況說明書中。

4.經紀業責任
經紀業應誠實告知委託人之房屋訊息並透過各種管道進行銷售作業。

5.違約罰則
簽立委託契約書後,若任何一方違反契約內容者,應付違約責任。

6.服務報酬
依內政部經紀業報酬計收標準,經紀業收取服務報酬總額不得超過不動產實際成交金額百分之六或一個半月租金。

二、什麼是不動產說明書?

1.不動產與日常生活關係密切,也是許多人投資理財的重要對象,每筆交易均牽扯著幾百萬、幾千萬的資金流動,所以整個交易內容絕對不能輕忽!而詳列不動產狀況的不動產說明書,就成了房屋買賣前的必讀文件。
在不動產的交易過程中,產權調查是很重要的一環,不動產說明書就是產權調查後的書面結果。不動產的交易因為動輒上百萬、甚至上千萬,惟有透過交易前嚴密的產權調查,確認清楚交易標的內容、現況使用及管理情形有無特殊限制等,方能避免交易糾紛。

2.不動產說明書清楚標明產權,保障買賣雙方權益
為了管理不動產經紀業,建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展,在民國88年2月3日內政部所公布之「不動產經紀業管理條例」中明訂:「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說,說明書於提供解說前,應經委託人簽章」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章,前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分」等清楚規定,這就是不動產說明書的法律基礎。在民國89年時,內政部又訂頒了「不動產說明書應記載及不得記載事項」使其在法制上更加嚴謹。

3.不動產說明書應記載事項
■土地之應記載事項
土地座落、基地面積、權利範圍。
權利種類:所有權、他項權利。
所有權人及其住址。
現況是否有依慣例使用。
有無出租或占用情形。
土地使用管制內容:土地使用分區。
土地權利登記狀態:有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形。
重要交易條件:交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式。
■成屋之應記載事項
建築改良物標示:權利範圍、座落、建號、門牌、面積、建築完成日期、建築改良物用途。
目前管理使用情況:是否有住戶規約、共用部分有無分管協議及其協議內容、水電瓦斯供應情形、有無出租或占用情形。
建築改良物有無他項權利設定情形,以及限制登記。
建築改良物瑕疵情形。
重要交易條件:交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式、賣方是否有附贈買方設備。
停車位記載情形:有無辦理登記、使用約定、平面式或機械式車位、車位編號。
當然,在房屋買賣過程中,賣方是最能了解屋況的,若能在與房屋仲介經紀人交涉過程中,主動提供屋況說明,能讓不動產說明書更加詳實,也 能讓交易過程更順暢。

 
三、要約書與斡旋金注意事項

1.當買方對您出售房屋提出購買意願後,買方可選擇以填寫「不動產買賣意願書」並支付斡旋金方式或以填寫「要約書」方式,來表明願意購買的價格及相關購買的條件。

2.當買方願意購買的價格及相關購買條件均符合您的委託條件時,則買賣契約即屬成立,經紀人會代您收受定金,並在24小時內送交給您,您在收取定金之後,需於五日內與買方簽立不動產買賣契約書。

3.在意願書或要約書有效期間內,買方的購買條件若不被您所接受,則意願書或要約書就會自動失效,經紀人也將無息退還買方所支付之斡旋金。
 

四、買賣方違約之處理

在買賣不動產交易過程中,不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式,任一方反悔違約,都有一定的罰則:

1.以斡旋金的方式來說
斡旋金轉為定金後,如買方有反悔不買情事,或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時,定金由賣方沒收。若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時,賣方應加倍返還所受之定金。

2.以要約書的方式來說
賣方承認簽認要約書內容後,若有任一方反悔違約,違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。

3.簽訂不動產買賣契約書後
若有任一方拒不履行契約或反悔的情形,另一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。
 
五、簽委託契約書

在消費者意識高漲下,一般人在買賣房屋便會對買賣契約字字斟酌,深恐就此簽下賣身契。但在將房屋委託給仲介公司銷售之前,除得先睜大眼選擇可信賴的仲介公司外,與仲介公司所簽訂的買賣銷售委託書,更是攸關日後售屋權益的重要關卡。

1.什麼是銷售契約書
一般委託仲介公司售屋的方式大概可分為專任委託與非專任委託兩種。「委託銷售契約書」內容包括有:
不動產標示、雙方權利義務、委託價額、委託期間、附贈設備、標的物現況說明書、買賣價款支付方式
在委託期間內如欲更改契約內容,經紀人會與您另外簽立「委託事項變更契約書」。該契約將由經紀人與您共同簽章確認無誤後,開始生效。經紀人也會在24小時內將變更內容輸入電腦。

2.專任委託
乃是將房屋全權交由所委託的仲介公司獨家處理,賣方不得在一定期限內自行處理銷售或與仲介公司所介紹的客戶私下交易。如此一來便可讓所委託的仲介公司,願意為個案全力以赴,這也是目前房仲市場主要的委託型態,而以此形態與仲介公司所訂立之委託銷售契約書,便為專任委託銷售契約書。

3.非專任委託
即是屋主可同時將房屋委託多家房仲公司代理銷售,銷售管道較多,不過卻會形成『人人有希望,個個沒把握』,仲介公司較不願意全心全意投入的情況。
因此,在與仲介公司簽訂委託書時便應考慮清楚是要採用何種委託方式。
 
六、買方反悔不買了,怎麼辦?

買賣方違約之處理(法律規範)
在買賣不動產交易過程中,不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式,任一方反悔違約,都有一定的罰則:

1.以斡旋金的方式來說,斡旋金轉為定金後,如買方有反悔不買情事,或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時,定金由賣方沒收。若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時,賣方應加倍返還所受之定金。

2.以要約書的方式來說,賣方承諾簽認要約書內容後,若有任一方反悔違約,違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。

3.簽訂不動產買賣契約書後,若有任一方拒不履行契約或反悔的情形,另一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。
 
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